なぜ隣同士なのに査定額が違うの？
不動産の査定で実際に見ているポイントを解説します
不動産の査定をしていると、売主様からよくいただく質問があります。
「隣の家は○○万円で売れたのに、なぜうちは違うのですか？」
確かに、一見すると同じような住宅地の中で、隣同士の土地や建物であれば同じような価格になると思われるかもしれません。
しかし実際の不動産査定では、
👉 隣同士でも数百万円以上の差が出る
ことは珍しくありません。
「道路も同じ」「面積もほぼ同じ」「築年数も近い」
それでも査定額が変わるのには、しっかりとした理由があります。
今回は、不動産会社が実際に査定時に見ているポイントを、お客様目線で分かりやすく解説します。
査定は「近所の相場だけ」で決まるわけではない
まず知っていただきたいのが、
不動産査定＝近所の売却事例だけで決まる
わけではありません。
もちろん近隣の成約事例は参考にします。
しかし実際には、
- 土地の形
- 接道状況
- 建物状態
- 日当たり
- 周辺環境
など、多くの要素を総合的に判断しています。
つまり、
👉 同じ住宅街でも一つとして同じ不動産はない
ということです。
土地の形で価格が変わる
意外と大きな差が出るのが土地の形です。
例えば、
A区画
きれいな長方形
B区画
三角形に近い変形地
同じ100㎡でも使いやすさは大きく違います。
家を建てる側からすると、
- 駐車場配置
- 建物配置
- 庭スペース
が計画しやすい整形地の方が人気があります。
そのため、
👉 面積が同じでも査定額に差が出る
ことがあります。
間口の広さも重要
不動産では「間口」と呼ばれる道路に接する幅も重要です。
例えば、
土地A
間口12m
土地B
間口7m
同じ面積でも使い勝手は変わります。
間口が広いと、
- 駐車しやすい
- 建物プランが自由
- 開放感がある
というメリットがあります。
前面道路の条件
同じ住宅街でも、
道路条件で評価は変わります。
例えば、
前面道路6m
と
前面道路4m
では、
車の出入りのしやすさが違います。
さらに、
- 交通量
- 歩道の有無
- 道路との高低差
なども査定対象になります。
日当たりの違い
隣同士でも意外と差が出るのが日当たりです。
例えば、
- 南側が駐車場
- 南側が公園
であれば開放感があります。
一方で、
- 南側に大きな建物
があると日照条件が変わります。
最近は共働き世帯も増えていますが、それでも日当たりを重視する方は非常に多いです。
建物のメンテナンス状況
中古住宅の場合は特に重要です。
同じ築20年でも、
定期的にメンテナンスした家
- 外壁塗装済
- 屋根補修済
- 水回り交換済
何もしていない家
- 雨漏り懸念
- 設備老朽化
では査定額が変わります。
購入希望者も、
「あと何年住めるか」
を気にするためです。
駐車場の使いやすさ
最近の査定で非常に重視されるポイントです。
例えば、
- 並列駐車2台可能
と
- 縦列駐車
- 切り返し必須
では評価が変わります。
特に千葉県のような車社会では、
駐車のしやすさが購入判断に大きく影響します。
境界の状態
一般の方には見えにくい部分ですが、
査定時にはかなり確認しています。
例えば、
- 境界標がある
- 測量済み
であれば安心材料になります。
逆に、
- 境界不明
- 越境の可能性
がある場合は、売却時に調整が必要になるケースがあります。
周辺環境も影響する
同じ住宅街でも、
数十メートル違うだけで環境が変わることがあります。
例えば、
- ゴミ置場の隣
- 抜け道沿い
- 信号の近く
などです。
逆に、
- 公園近く
- 行き止まり道路
- 静かな区画
は好まれる場合があります。
不動産営業は現地で何を見ているの？
査定時には資料だけでなく、必ず現地確認を行います。
実際には、
✅ 前面道路
✅ 駐車場
✅ 日当たり
✅ 境界
✅ ブロック塀
✅ 郵便受け
✅ 雑草管理
✅ 周辺住宅
✅ 高低差
✅ 水路や側溝
なども確認しています。
そのため、
売主様が気付いていないポイントが価格に影響することもあります。
「隣が売れた価格＝自宅価格」ではない
よくあるのが、
「隣が2,000万円で売れたから、うちも2,000万円以上で売れるはず」
というケースです。
もちろん参考にはなります。
しかし実際には、
- 売れた時期
- 市場状況
- 建物状態
によっても変わります。
例えば3年前と現在では、市場環境が異なる場合もあります。
査定額は「売れる価格」とは限らない
もう一つ大切なのが、
査定額＝確実に売れる価格
ではありません。
査定はあくまで、
👉 「市場で売れる可能性が高い価格」
を予測したものです。
最終的には、
- 売出価格
- 販売方法
- タイミング
によっても結果が変わります。
大網白里市でも同じことが起きています
大網白里市 周辺でも、
同じ分譲地内で査定額に差が出ることは珍しくありません。
例えば、
- 南道路
- 駐車場2台
- 角地
などの条件が加わるだけで評価が変わります。
逆に、
- 接道条件
- 建物状態
- 管理状況
によっては価格が伸びにくいケースもあります。
まとめ
隣同士の不動産でも査定額が違うのは、
単純に面積や築年数だけで評価しているわけではないからです。
不動産会社は、
- 土地形状
- 道路条件
- 日当たり
- 建物状態
- 周辺環境
など、さまざまな要素を確認しながら査定を行っています。
そのため、
👉 「隣がこの価格だったから」
だけでは正確な価格は分かりません。
まずは実際に査定を受け、自分の不動産がどのように評価されるのかを知ることが大切です。
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