なぜ隣同士なのに査定額が違うの？
不動産査定で価格差が生まれる本当の理由をプロが解説｜千葉県で不動産売却を検討している方へ
「隣の家は2,500万円で売れたのに、なぜうちは2,200万円なの？」
不動産の査定をしていると、このようなご質問をいただくことが非常に多くあります。
一見すると、隣同士の土地や建物であれば同じような価格になると思われがちですが、実際には数十万円から数百万円、場合によっては1,000万円近い差が生まれることもあります。
では、なぜ隣同士なのに査定額が違うのでしょうか。
今回は、不動産会社が実際の査定で確認しているポイントを分かりやすく解説します。
千葉県の大網白里市・東金市・茂原市・山武市・九十九里町・白子町・長生村・長柄町・市原市・千葉市・四街道市・八街市・佐倉市・成田市・八千代市・習志野市・船橋市・市川市・木更津市・袖ケ浦市などで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
査定額は「近所の相場」だけでは決まりません
「近所で売れた価格をそのまま参考にすればいいのでは？」
と思われる方も多いですが、実際の査定はもっと細かく行われています。
不動産会社は、
- 過去の成約事例
- 現在売り出されている物件
- 周辺環境
- 土地や建物の状態
などを総合的に判断し、「現在の市場で売れる可能性が高い価格」を算出します。
つまり、隣同士でも条件が少し違うだけで査定額は変わるのです。
土地の形で数百万円変わることも
まず重要なのが土地の形です。
例えば、同じ150㎡の土地でも、
・きれいな長方形の整形地
と
・三角形や台形などの変形地
では評価が異なります。
整形地は建物や駐車場を配置しやすく、住宅メーカーも設計しやすいため人気があります。
一方、変形地は設計に制限が出ることもあり、購入希望者が限られるため査定額が下がることがあります。
前面道路の幅や接道条件
土地の価値を左右する大きなポイントが前面道路です。
例えば、
- 幅員6mの道路
- 幅員4m未満の道路
では、車の出入りや建築条件が異なることがあります。
また、
- 道路との高低差
- 交通量
- 見通しの良さ
- 行き止まり道路かどうか
なども評価対象になります。
特に千葉県は車を利用する家庭が多いため、道路条件は購入希望者が重視するポイントです。
日当たりと開放感
同じ分譲地でも、日当たりによって価格は変わります。
例えば、
南側が公園や駐車場で開けている土地は、将来的にも日当たりを確保しやすく人気があります。
一方、南側に3階建ての建物が建っている場合は、採光や風通しに影響することがあります。
現地でしか分からない条件だからこそ、査定では重要視されています。
建物のメンテナンス状況
中古住宅の場合は建物の状態も大きく影響します。
例えば築20年でも、
- 外壁塗装済み
- 屋根補修済み
- シロアリ対策済み
- 給湯器交換済み
- 水回りリフォーム済み
など、適切にメンテナンスされている住宅は高く評価されます。
逆に、長年メンテナンスをしていない住宅は、購入後の修繕費を見込まれるため査定額が下がることがあります。
駐車場の使いやすさ
最近の査定では、駐車場も非常に重要です。
例えば、
- 並列2台駐車可能
- SUVでも停めやすい
- 前面道路が広い
という物件は人気があります。
反対に、
- 縦列駐車しかできない
- 切り返しが必要
- 軽自動車しか停められない
という場合は評価に影響することがあります。
境界が明確かどうか
査定時には境界標や測量の有無も確認します。
境界が不明確だと、
- 売却までに測量が必要
- 隣地所有者との立会いが必要
- トラブルになる可能性がある
など、購入希望者が不安を感じる要因になります。
そのため、境界がしっかり確定している土地は安心感があり、スムーズな売却につながります。
周辺環境も価格に影響します
同じ住宅街でも、数十メートル違うだけで環境が変わることがあります。
例えば、
- ゴミ置き場の隣
- 信号や交差点の近く
- 抜け道になっている道路
- 工場や大きな駐車場の近く
などは、人によって評価が分かれるポイントです。
一方で、
- 公園が近い
- スーパーや病院が徒歩圏内
- 小学校が近い
などはファミリー層から人気があり、査定にもプラスに働くことがあります。
不動産会社は現地で何を見ている？
査定では資料だけでなく、必ず現地を確認します。
実際に確認しているのは、
- 前面道路
- 日当たり
- 駐車場
- ブロック塀
- 郵便受け
- 雑草の管理状況
- 外壁や屋根
- 周辺住宅
- 高低差
- 境界標
- 擁壁
- 水路や側溝
など、多岐にわたります。
こうしたポイントを総合的に判断するため、隣同士でも査定額に差が生まれるのです。
「隣がこの価格だったから」は危険
「隣が2,500万円で売れたから、うちも同じ価格で売れるはず。」
そう考えて売り出した結果、なかなか売れないケースも少なくありません。
不動産市場は常に変化しています。
金利や景気、周辺の売出状況などによっても価格は変わります。
さらに、建物の状態や土地条件が少し違うだけで評価は変わるため、「隣が売れた価格」はあくまで参考価格と考えることが大切です。
千葉県の不動産市場も地域によって異なります
千葉県といっても、不動産市場は地域によって特徴が異なります。
例えば、千葉市・船橋市・市川市・習志野市・八千代市などは都心へのアクセスを重視する方が多く、駅からの距離や利便性が査定に大きく影響します。
一方、大網白里市・東金市・茂原市・山武市・九十九里町・白子町・長生村などでは、敷地の広さや駐車スペース、周辺環境を重視する方が多い傾向があります。
そのため、地域の市場動向を理解している不動産会社に査定を依頼することが、高値売却への第一歩となります。
まとめ
隣同士の家でも査定額が違う理由は、「面積」や「築年数」だけでは評価していないからです。
土地の形状、前面道路、日当たり、建物の状態、駐車場、周辺環境など、数多くの要素を総合的に判断して査定額が決まります。
だからこそ、「隣がこの価格だったから同じだろう」と考えるのではなく、ご自身の不動産を正しく評価してもらうことが大切です。
株式会社INfinityでは、千葉県を中心に一件一件丁寧に現地調査を行い、お客様の大切な不動産を適正価格で査定しております。
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