空き家を所有している方は、建物の外壁や屋根、室内の雨漏りなどに目が向きがちですが、実は庭にある「排水桝（はいすいます）」にも注意が必要です。

久しぶりに実家や空き家を訪れた際、庭の地面に設置されている丸い蓋が周囲より低くなっていたり、排水桝の周辺だけ地面が沈んでいたりすることはありませんか？

排水桝の沈み込みは、単なる地面の変化である場合もありますが、地中の配管や土の状態に問題が生じている可能性もあります。

特に長期間管理されていない空き家では、異常に気づくのが遅れやすいため、早めに状態を確認することが大切です。

今回は、空き家の庭にある排水桝が沈む原因や、放置するリスク、売却前に確認しておきたいポイントについて解説します。

1．そもそも排水桝とは？

排水桝とは、敷地内の排水管が合流する場所や、排水の流れを確認・清掃するために設置されている設備です。

住宅の庭や駐車場、建物の周囲などに設置されており、蓋を開けると内部に配管がつながっている構造になっています。

排水桝には、主に次のようなものがあります。

• 雨水桝： 屋根や敷地に降った雨水を集め、排水するためのもの
• 汚水桝： トイレや浴室、キッチンなどから出る汚水を排水するためのもの
• 雑排水に関係する桝： キッチンや浴室などの排水を集めるために設置されるもの

住宅の構造や地域の排水方式によって、設置されている桝の種類や数は異なります。

普段は蓋の上を歩いたり、車が通ったりする程度で、特に気に留めない設備かもしれません。しかし、排水桝は敷地内の排水機能を支える重要な部分です。

そのため、地面との段差や周辺のひび割れなど、いつもと違う様子が見られた場合は注意しましょう。

2．排水桝が沈んでしまう主な原因

排水桝が周囲より低くなっている場合、いくつかの原因が考えられます。

① 周囲の土が沈下している

排水桝の周辺を埋め戻した土が、時間の経過とともに締め固まったり、雨水の影響で土が流れたりすると、地面が沈み込むことがあります。

特に、過去に外構工事や配管工事を行った場所では、埋め戻した部分の土が十分に締め固められていないことも考えられます。

ただし、排水桝そのものが沈んでいるのか、周囲の地面が変化しているのかによって、必要な対応は異なります。

② 地中の排水管に不具合がある

排水桝につながる配管が破損したり、接続部分に隙間ができたりすると、周囲の土が配管内へ流れ込むことがあります。

その結果、地中に空洞ができ、地面や排水桝が沈み込む場合があります。

排水桝の周囲にくぼみができている、地面にひび割れがある、以前よりも段差が大きくなっているといった場合は、配管の状態も確認したいところです。

③ 長年の雨水によって土が流されている

空き家では、庭の排水設備や地面の状態が長期間確認されていないことがあります。

雨水が特定の場所に集中して流れたり、排水桝の周囲に水がたまり続けたりすると、土が流出して地面が沈む原因になることがあります。

特に、庭の傾斜によって雨水が排水桝の周辺へ集まっている場合は注意が必要です。

④ 排水桝自体が劣化している

排水桝の材質や設置状況によっては、経年劣化や破損が起きている可能性もあります。

古いコンクリート製の桝では、ひび割れや欠け、接続部分の劣化などが見られることがあります。

ただし、蓋が沈んでいるからといって、必ず排水桝自体が壊れているとは限りません。周辺の地盤や配管も含めて確認することが重要です。

3．沈んだ排水桝を放置するとどうなる？

「少し沈んでいるだけだから問題ないだろう」と、そのままにしてしまう方もいるかもしれません。

しかし、原因によっては放置することで別の問題につながる可能性があります。

① 排水不良が発生する

排水管の破損や詰まりが原因の場合、排水がスムーズに流れなくなることがあります。

雨が降ると庭に水がたまる、排水桝から水があふれる、排水の流れが悪いといった症状がある場合は、排水設備の点検を検討しましょう。

② 地面の沈下が広がる

地中の土が流出している場合、最初は小さなくぼみでも、時間の経過とともに沈下の範囲が広がることがあります。

庭の舗装部分や駐車場にも段差が生じると、補修が必要になる範囲が大きくなる可能性があります。

③ 転倒やけがにつながる

排水桝の蓋が地面より大きく沈んでいたり、周囲に段差ができていたりすると、歩行時につまずく危険があります。

空き家を見回る際や、売却のために購入希望者が敷地を見学する際にも、安全面への配慮が必要です。

④ 売却時の確認事項になることがある

住宅の売却では、建物だけでなく、庭や駐車場、排水設備などの状態も確認されることがあります。

排水桝の沈下が見つかった場合、買主から原因や補修の必要性について質問される可能性があります。

原因が分からないままでは、補修費用を見込んだ価格交渉につながることも考えられます。

ただし、排水桝が沈んでいるからといって、必ず売却価格が下がるわけではありません。沈下の程度や原因、補修の必要性、物件全体の条件などによって判断は異なります。

4．空き家の排水桝を確認するときのポイント

空き家を訪れた際は、次のような点を確認してみましょう。

① 蓋が周囲の地面より沈んでいないか

排水桝の蓋が大きく沈んでいる、傾いている、周囲との段差が目立つ場合は注意しましょう。

② 周囲の土にくぼみやひび割れがないか

排水桝の周囲だけ地面がへこんでいる場合や、地面に亀裂が入っている場合は、土の沈下や流出が起きている可能性があります。

③ 雨のあとに水がたまっていないか

排水桝の周辺に水たまりができる場合は、地面の傾斜や排水の流れに問題がないか確認しましょう。

④ 排水時に異常がないか

水を流せる状態であれば、排水の流れや異臭などにも注意します。ただし、長期間使用していない設備や、排水方式が分からない設備については、無理に水を流さず専門業者に相談してください。

⑤ 以前より状態が変わっていないか

過去の写真が残っていれば、以前の状態と比較するのも有効です。沈み込みが進行しているようであれば、早めに専門業者へ相談しましょう。

なお、蓋が不安定な場合は、無理に持ち上げたり、内部に手を入れたりしないでください。破損や転落などの危険があるため、安全を優先しましょう。

5．排水桝が沈んでいたら、すぐに交換が必要？

排水桝が沈んでいると、「新しいものに交換しなければならないのでは」と心配になるかもしれません。

しかし、すべてのケースで交換が必要になるわけではありません。

例えば、周囲の土が少し沈んでいるだけで、排水桝や配管に問題がなければ、地面の補修や高さの調整で対応できる場合があります。

一方、排水桝が破損している、配管がずれている、地中に空洞ができているといった場合には、原因に応じた修繕が必要になることがあります。

大切なのは、見えている部分だけを埋め戻して終わりにしないことです。原因を確認せずに表面だけを補修すると、再び沈み込んでしまう可能性があります。

沈下の程度が大きい場合や、排水不良・水たまり・地面のひび割れなどを伴う場合は、排水設備や外構工事に対応できる専門業者へ相談することをおすすめします。

6．排水桝の不具合がある空き家は売却できる？

排水桝に不具合があると、「修理してからでないと売れないのでは」と考える方もいるかもしれません。

しかし、排水桝の不具合があることだけで、空き家の売却ができなくなるとは限りません。

物件の立地や土地の広さ、建物の状態、周辺環境などを踏まえて、売却方法を検討することができます。

売却前に修繕する方法もありますが、修理費用をかける前に、その費用が売却条件にどの程度影響するのかを確認することも大切です。

特に、相続した実家や長期間放置していた空き家では、排水桝以外にも、庭木の繁茂、外構の劣化、雨樋の破損、建物内部の傷みなどが見つかることがあります。

すべてを直してから売却しようとすると、想定以上の費用や手間がかかる可能性があります。

そのため、まずは物件全体の状態を把握し、必要な修繕と現状のまま売却する方法を比較してみましょう。

また、排水設備に不具合があることを把握している場合は、売却時にその状況を適切に伝え、契約上の取り扱いについて不動産会社へ相談することが大切です。

7．まとめ｜空き家の排水桝の沈み込みは早めに確認しましょう

空き家の庭にある排水桝が沈んでいる場合、周囲の土の沈下だけでなく、地中の排水管の破損や土の流出、排水桝自体の劣化などが原因になっている可能性があります。

放置すると、排水不良や地面の沈下、転倒の危険につながることもあるため、早めに状態を確認することが重要です。

一方で、沈んでいるからといって、必ず大規模な修繕や交換が必要になるわけではありません。原因や劣化の程度に応じて、適切な対応を検討しましょう。

相続した実家や長期間管理していない空き家では、普段は気づきにくい場所に不具合が生じていることがあります。

「庭の排水桝が沈んでいる」「修繕が必要か分からない」「空き家を売却したいけれど、どこまで直せばよいか分からない」といった場合は、まず物件全体の状態を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

株式会社INfinityでは、不動産の買取・販売・仲介を行っております。空き家の売却を検討されている方や、建物・敷地の状態に不安がある方は、お気軽にご相談ください。