不動産査定って何をしているの？株式会社INfinityがお客様目線で解説します！
― 初めての売却でも分かる“査定の流れ”をお客様目線で解説 ―
「家を売るときって、まず何をするの？」
「査定ってどうやって金額を決めているの？」
「不動産会社によって価格が違うのはなぜ？」
不動産売却を考え始めたとき、多くの方が最初に疑問に感じるのが“査定”です。
ただ、実際には
👉 「査定の中身」
を詳しく知っている方は意外と少ないです。
今回は、不動産会社がどのように査定を行っているのかを、できるだけ分かりやすく、お客様目線で解説します。
そもそも不動産査定とは？
不動産査定とは、
👉 「その不動産がいくらくらいで売れそうか」
を調べることです。
ここで大事なのは、
❌ 「いくらで売りたいか」
ではなく
⭕ 「市場で実際に売れる可能性が高い価格」
を考えるという点です。
つまり査定とは、単なる“予想”ではなく、周辺相場や市場データをもとにした現実的な価格判断です。
査定には2種類ある
まず知っておきたいのが、査定には大きく分けて2種類あることです。
① 机上査定（簡易査定）
これは、実際に現地を見ずに行う査定です。
主に、
・住所
・面積
・築年数
・周辺相場
などから、おおよその価格を算出します。
メリット
・早い（最短即日）
・気軽に依頼できる
デメリット
・実際の状態は反映されにくい
「まずは大体の価格を知りたい」という方向けです。
② 訪問査定（本査定）
こちらは実際に現地を確認する査定です。
不動産会社が現地へ行き、
・建物状態
・日当たり
・周辺環境
・道路状況
などを細かく確認します。
実際に売却を進める場合は、こちらが重要になります。
査定では何を見ているの？
ここからが本題です。
不動産会社は査定時に、かなり多くのポイントを確認しています。
① 周辺の売却事例
まず最初に見るのが「周辺相場」です。
例えば、
・同じエリア
・似た広さ
・近い築年数
の物件が、
👉 「実際にいくらで売れたか」
を調べます。
ここで重要なのは、
❌ “売り出し価格”
ではなく
⭕ “成約価格”
です。
② 土地の条件
土地はかなり細かく見ます。
特に重要なのが、
・前面道路の広さ
・接道状況
・土地形状
・高低差
・境界状況
です。
例えば、
■ 前面道路4m未満
→ セットバックの可能性
■ 旗竿地
→ 車の出入り・資産価値に影響
■ 高低差あり
→ 外構費用増加
こうした条件で価格は変わります。
③ 建物の状態
築年数だけではなく、
・外壁
・屋根
・床の傾き
・設備状況
なども確認します。
例えば、
■ リフォーム履歴あり
→ プラス評価
■ 雨漏り跡あり
→ マイナス評価
になります。
④ 周辺環境
実はかなり重要です。
査定では、
・駅距離
・スーパー
・学校
・騒音
・周辺道路
なども確認します。
さらに現場では、
👉 「街の雰囲気」
も見ています。
例えば、
・ゴミ置き場がきれい
・道路整備されている
・空き家が少ない
こうしたエリアは、比較的評価が安定しやすいです。
⑤ “売れやすさ”も見ている
査定は単なる計算ではありません。
実際には、
👉 「どれくらい問い合わせが来そうか」
も重要です。
例えば、
・駐車しやすい
・日当たり良い
・使いやすい間取り
こうした物件は市場で動きやすくなります。
なぜ会社によって査定額が違うの？
これは本当によく聞かれます。
理由は大きく3つあります。
■ 査定基準が違う
会社によって、
・強気査定
・現実的査定
があります。
■ 売却戦略が違う
例えば、
「高く出して様子を見る」会社もあれば、
「早期売却重視」の会社もあります。
■ 地域理解の差
これはかなり大きいです。
例えば 大網白里市 のようにエリア特性が強い地域では、
・人気エリア
・道路条件
・海側かどうか
など、地元理解によって判断が変わることがあります。
査定前にやっておくと良いこと
実は、少し準備するだけでも印象が変わります。
■ 室内を片付ける
査定は“印象”も大切です。
■ リフォーム履歴をまとめる
・給湯器交換
・外壁塗装
などはプラス材料になります。
■ 境界資料を準備
土地査定ではかなり重要です。
高い査定＝良い査定ではない
ここは非常に重要です。
高すぎる査定価格で売り出すと、
・売れ残る
・価格を何度も下げる
・結果的に安くなる
ケースがあります。
本当に大切なのは、
👉 「市場に合った価格」
です。
まとめ：査定は“価格を知る”だけではない
不動産査定では、
・相場
・土地条件
・建物状態
・周辺環境
・売れやすさ
など、さまざまな要素を見ています。
つまり査定とは、
👉 「その不動産の市場価値を知ること」
です。
売却で失敗しないためには、価格だけではなく、“なぜその価格になるのか”を理解することが重要です。
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